7.2 Bevoegdheid tot splitsing in appartementen van meerdere "oude" gebouwen, maagdelijke gronden en eigendom van eigenaren

De hoofdregel is dat iedere eigenaar bevoegd is tot splitsing met betrekking tot zijn eigen bezit en dat van gehele kadastrale percelen sprake moet zijn. Zijn er meerdere eigenaren bij de splitsing betrokken dan is het noodzakelijk dat alle registergoederen in eigendom zijn van één eigenaar. Om de heffing van overdrachtsbelasting zo laag mogelijk te houden is het aan te bevelen, indien gewenst, de percelen over te dragen aan de eigenaar van het perceel dat qua oppervlakte het grootste is dan wel de hoogste waarde vertegenwoordigd.

Is het de bedoeling de appartementsrechten in de sfeer van de overdrachtsbelasting te leveren en deze levering vindt plaats binnen de zesmaandstermijn v.o.n. als bedoeld in art. 13 WBR, dan is de koper slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de som waarover nog geen overdrachtsbelasting is betaald.

Vindt de levering na de zesmaandstermijn plaats dan gaat de over de aankoop van de grond of het gebouw betaalde overdrachtsbelasting, toe te rekenen aan de nog niet doorgeleverde appartementen, verloren. Dit is ook het geval zodra de grond is gekwalificeerd als bouwterrein als bedoeld in art. 11, lid 4, Wet OB, dan wel met de nieuwbouw een aanvang is gemaakt waarna de levering van rechtswege is belast met omzetbelasting op grond van art. 11, lid 1a, Wet OB.

De vraag doet zich voor of het mogelijk is om middels een ruiling, van bijvoorbeeld 1%, eigendom in de gemeenschap te creëren waardoor vervolgens de rechthebbenden in deze gemeenschap over kunnen gaan tot splitsing in appartementsrechten van hun gemeenschappelijke registergoederen. Door deze werkwijze ontstaat, in de opvatting van mr. A.A. van Velten en mr. J. van Straaten, namelijk een niet geheel duidelijk te verklaren goederenrechtelijke eigendomssituatie.

Vindt er dan geen eigendomsverkrijging plaats door de splitsing? Deze eigendomsvorming betreft een hoogst onduidelijke situatie waarover in de vakliteratuur of in de rechtspraak nog niet gesproken is.

Naast deze goederenrechtelijke situatie is er de fiscaalrechtelijke situatie waarin onduidelijk is of er wel of niet een verkrijging ontstaat door de splitsing en daardoor heffing overdrachtsbelasting. Het is bekend dat vanuit de juridische- en fiscale praktijk er verschillende meningen zijn over de hiervoor bedoelde goederenrechtelijke eigendomssituatie.

Ten einde in een casus als deze duidelijkheid te verkrijgen over de fiscaalrechtelijke situatie kan de casus aan de Belastingdienst worden voorgelegd. In dat geval dient deze wel volledig te worden aangemeld, met vermelding van alle aandelen in de gerechtigdheid voor de ruiling, en na de splitsing de gerechtigdheid in het complex maar dan nog blijft de bedoelde onduidelijkheid in de goederenrechtelijke situatie bestaan.

Vanuit de praktijk komen geluiden die de opvatting huldigen dat artikel 5:110 BW bepaalt dat een ongeldige splitsing wordt geheeld zodra één van de appartementsrechten wordt overgedragen aan een derde of daarop een beperkt recht (bijvoorbeeld een hypotheek) wordt gevestigd.

Indien wordt geopteerd voor de kruislinkse ruiltransactie van 1% tussen de betrokken eigenaren van de registergoederen dan is de heffing van overdrachtsbelasting zeer gering.